Где и как купить в Тайланде недвижимость — цены курортов

Я Вам не буду рассказывать про развитую инфраструктуру новостроек европейского класса в Тайланде, наличие бассейнов, спортивных залов, ресепшен, охрана, личные причалы, спортивные, мужские, женские клубы, близость от моря, кафе, рестораны, магазины на первых этажах зданий, видовые площадки на крыше с барбекю для пользования жителями. Всё это есть практически по умолчанию в каждом комплексе или отдельной новостройке кондоминиуме.

Расскажу не только теорию, но и покажу конкретные расчёты, насколько привлекательны предложения застройщиков Тайланда.

Введение

Для начала, давайте озвучу определения, чтобы было понятно о чем речь в посте и условные сокращения:

• УК — управляющая компания.
• Апартаменты — квартиры. У них принято считать кол-во спален.
• Кондоминиум — как правило многоэтажка густо напичканная жилыми апартаментами. Другими словами товарищество собственников (по контексту в новостройке).

Тайланд предлагает богатый ассортимент новостроек для жилья или инвестирования. Называют эти строения — кондоминиум. Отличительная черта — это многоэтажное здание или несколько зданий с собственной инфраструктурой (бассейны, рестораны, обслуживание и т.д.).

Забегая вперёд, следует сказать, что этот макет был увиден уже после обзорной «экскурсии» по новостройкам. Что бросилось в глаза — привлекательные условия. И цена и аренда вполне доступны, можно было бы узнать подробнее.

Другими словами сложилось впечатление, что по сути это гостиница, апартаменты которой предлагается выкупить. Повторюсь, для личного проживания или для последующей сдачи в аренду.

Макет выставленный на ресепшене уже построенного комплекта кондоминиумов.

Есть шоу-румы, выставки недвижимости, где можно посмотреть макеты от застройщиков, вживую посмотреть как будет выглядеть комната в натуральную величину с мебелью. Всё это можно будет посмотреть на фото в этом или следующих постах.

Макет выставленный в шоу-руме (выставка недвижимости) Патайи.

Что привлекательно:

• Управляющая Компания гарантируют до 10% ежегодного дохода от управления апартаментами. УК размещает объявления на букинге и прочих агрегаторах, таким образом зарабатывая дивиденды для владельца и для себя получают доход, чтобы интересно было встречать и провожать постояльцев. УК гарантирует возврат помещения и имущества том же виде, что и было.
  
• Апартаменты полностью оснащаются мебелью. Всё уже продумано для заселения.
  
• Нет налогов на недвижимость в Тае. Причем на авто тоже. И шубы зимой не нужны. Для жизни это плюс. Соответственно минус, это отсутствие пенсии для многих, кроме военных и полиции…
  
• Гибкая система рассрочек. Например одна из компаний предлагает рассрочку на 2.5 года, т.е. примерно 30 месяцев (запомните, ниже посчитаем). Банки исключены из посредников с кредитами.
  
• Город развивается. В частности в Паттайе будет завершена ветка железной дороги в 18 году, таким образом столица Бангкок станет доступной для местных и туристов за 40 мин, вместо текущих 2-3 часов на авто. Это говорит о том, что инвестиционная привлекательность самой недвижки вырастет и как минимум цены не должны падать.
  
• Для иностранцев можно получить доп.скидку в виде возвращаемого налога 7% для физ.лица или если не ошибаюсь 25%, при организации юр.лица. Данные по бенефициарам юр.лиц не выдаются. В отличии от физ.лица, информация по которому может быть предоставлена. Но я бы не спешил, открытие юр.лица может стать финансовой обузой на долгие годы — нужно считать. Продавцы любят считать объекты конечно с высокой скидкой, для большей привлекательности 🙂
  
• Прекрасная погода круглый год — конечно же привлекательно для жизни и туристов. Возможно поэтому УК готовы в договоре прописывать гарантии доходности от управления апартаментами. В среднем по рынку называется 10% годовых. Я бы эту цифру проверил ещё дополнительно: Почитать договора и если есть сомнения, то узнать реальный спрос на аренду жилья. Если же в договоре всё прописано жёстко, то хорошо.
• У каждого кондоминиума из одного или нескольких домов есть своя инфраструктура с бассейнами, охраной и прочими “ништяками”.
• При оплате от 20% от стоимости квартиры — Вы получаете ключи и можете там жить или отправлять её в “работу”!
  
• С одной стороны ещё более привлекательно то, что в некоторых кондо можно купить квартиру в Тайланде со значительной скидкой. Это продаёт не застройщик, а другие инвесторы через агентство, которые решили выйти. Возможно это те люди, кто инвестировал в момент кризиса и имеет доход в рублях. Планировали они платить в рассрочку 1:1 бат к рублю. А сейчас приходится выплачивать в два раза больше рублей. Поэтому, чтобы снять с себя нагрузку, вынуждены для более быстрой продажи существенно снизить цену вплоть до 20-40%. При этом в рублях они остаются “при своих”. С другой стороны, у нового покупателя есть возможность войти по существенно более приятной стоимости.
  
• При покупке вторичного жилья, можно тоже спокойно договориться на рассрочку вплоть до года.

Вид на Паттайя с моря.

Что не очень привлекательно:

• Безусловно отдалённость от РФ на примерно 8000 км и 9 часов полёта. Хотя возможно для кого-то покажется плюсом.
  
• Лично мне пока не удалось понять страну. То ли блеск, то ли нищета (или спартанские условия), но это явно не Европа, хоть люди и очень добрые. Поэтому сложно прогнозировать, как и что пойдет дальше у них. Тем более, что сейчас траур, Король умер и наследник будет править через год.
  
• Нужно разделять жильё для собственного проживания или инвестиций. Договор заключается минимум на год и апартаменты будут всё время “работать”. Таким образом пожить у себя скорее всего не удастся. Хотя некоторые компании по договору готовы предоставлять 10 дней бесплатного проживания в кондоминиуме за год. Предоставлен будет один из свободных апартаментов, не факт, что именно Ваш.
  
• Можно совместить проживание и работу с постояльцами, купив несколько квартир. В одной проживать, а другие сдавать. В данном случае нужно отдельно просчитывать доходность, но на вскидку она будет выше в 2-3 раза, чем предложит УК. А с одной квартиры, это приличная ЗП по местным меркам. При этом не нужно ходить ежедневно на работу. Разместил объявления и заселяй-провожай туристов. Но надо отдельно уточнять про налоги и т.п. Т.к. для долгосрочной аренды (год и более), туристы могут просить договор для продления своей визы, здесь всё может и всплыть, у кого и за сколько они арендуют кондо. Доходы до 150 тыс бат налогами не облагаются. Для одной квартиры достаточно.
  
• Не очень привлекает и сумма входа. Это минимум 1 млн бат местной валюты или 2 млн рублей по текущему курсу. А скорее всего в 1.5-2 раза выше за премиум сегмент. Есть и более дорогие лакшери варианты. С другой стороны, цены в РФ тоже не маленькие. На этом фоне есть и более привлекательные варианты, например инвестиции в сайты. За подробностями можете спрашивать в директ или по контактам — поделюсь.
  
• Обслуживание квартиры стоит в среднем 40 бат с кв.метра. Если 30 метров, то это 1200 батов в месяц или 2400 рублей, что вполне приемлемо. Сюда уже входят услуги ресепшена и некоторые другие “мелочи” в виде обслуживания бассейна и т.п. Если взять грубо, то обслуживание квартиры окупается за 1 месяц её аренды.
  
• После выплаты всей суммы потребуется единоразовая выплата за счётчики и т.п. В районе 10-20 тыс бат. Могут потребоваться другие расходы на оформление сделки в частности.

Новостройки у самого берега. В 100 метрах пляж, который можно увидеть на следующем фото.

Теперь рассчёты и цифры по новостройкам Паттайи

Рассмотрим одни из привлекательных условий. В реальности они могут немного отличаться в ту или иную сторону. Сейчас главное понять сам принцип интересности вложений:

• Возьмём реальную стоимость 1.300.000 батт. Хотя нет, давайте 1.500.000 для усредненности в целом по рынку (по тем, что существуют в Паттайе) и для  простоты расчётов.
• Гарантированная доходность 10% до 10 лет при заключении договора с УК. И напомню в 2-3 раза больше, если сдавать самостоятельно без посредников.
  
• 20% выплаты от стоимости и получаете ключи. Это 300.000 бат при стоимости 1.5 млн.
  
• После первого взноса остальная сумма рассчитывается на 30 месяцев рассрочки.
  
• Не забываем про налоговые скидки иностранцам. Возьму 7%, хотя в конторах любят считать скидку больше, как на юр.лицо. 7% от 1.5 млн = 105.000 бат. Неплохо. Округляю до 100 тыс.
  
• 1.400.000 после вычитания налога и выплаты 300.000 взноса в 20%, остаётся 1.100.000 на 30 месяцев. Это примерно 36.000 батов ежемесячных платежей на протяжении 2.5 лет. Вполне подъемная сумма.
  
• А теперь самое интересное. Давайте представим, что квартира начала работать после получения ключей и УК платит 10% от стоимости ежегодно. Т.е. 10% от 1.400.000 рублей: 140.000 батов Вам будет выплачено за год. Или 12.000 ежемесячно на счёт.
  
• 36.000-12.000 от платежей УК = 24.000 батов в месяц или почти 50 тыс рублей и за 2.5 года квартира полностью ваша. Дальше решаете сами, жить или продолжать сдавать.
  
• Если хотите получить доходность выше и сдавать самостоятельно, то можно получать 24.000-36.000 ежемесячно от сдачи в наём, что полностью перекрывает сумму ежемесячных платежей. Понятно, что потребуется проживание в стране или организация работы персонала, а это немного другая история.

Постоянно свежий бриз с моря — можно не пользоваться кондиционером, это хороший плюс 🙂 Не смотря на надвигающийся дождь, погода тёплая. Отличное место. И море чистое.

Не совсем заоблачные расчёты даже подсказывают, а что если взять кредит здесь и выплачивать там, рассчитав таким образом для себя интересную “вилку”? Задумывались об этом? Напишите внизу, обсудим.

Какие цены на недвижимость в рублях?

Хотелось бы подвести итог по недвижимости Тайланда и в частности курортного городка Паттайя, где цены одни из самых привлекательных на мой взгляд. Если Вы хотите пересчитать бат в рубли, то округляя можно считать 1:2. Т.е. за 1 бат нужно выложить 2 рубля. Это на 2017 год. Для более точного расчёта лучше воспользоваться калькулятором и биржевым (или банковским) курсом.

В одном из кондоминиумов, чтобы попасть к пляжу, нужно пройти через дивный сад. Здесь и кафе и фонтаны с рыбой, просто оазис. Владелец, как рассказали, один из участников латексного производства. Поэтому и название у одного из ресторанов очень странноватое, созвучное с латексными изделиями, которые продают в аптеке к чаю. Не буду произносить в слух, вдруг читают дети, думаю догадаетесь.

В сухом остатке, если выбираем гарантированную аренду через УК, то за 10 лет апартаменты полностью окупаются, возвращая 100% вложений. И конечно же остаётся сама квартира, которая тоже будет стоить примерно 100% или больше. Как писал ранее, скорее всего не меньше из-за бурного развития города и страны, которая хочет пойти по сценарию Сингапура со слов местных, который сейчас определённо один из фаворитов азиатского рынка.

А что если привычная недвижимость в Москве например? Посмотрев на цены, можно увидеть, что цена в пределах кольца начинается от 4млн, или 2 млн бат. Т.е. цены в столице явно выше. Да и не в столице, в региональных мегаполисах, как минимум стоимость не меньше Тайландских. Прибавьте сюда 9 месяцев непонятной погоды, отсутствие бассейна по умолчанию. БЕЗ отделки и БЕЗ мебели. И как-то она прояснятся, картинка-то…

В любом случае, к вопросу считаю нужно подходить взвешенно. Ведь продавцы могут преувеличивать, следует всё досконально просчитать и сделать для себя правильный вывод.

Тех, кого заинтересовала тема недвижимости, могу дать контакты нормального риэлтора, который не навязывается и даёт исчерпывающую объективную информацию по рынку и объектам. Просто напишите.

На пляже чистое море, сам пляж тоже чистый. В живую офигенно красиво и уютно.

А те, кто хочет заниматься не только инвестированием, а получить новое перспективное занятие, чтобы не зависеть от местности, иметь возможность путешествовать по миру, иметь существенный доход, покупать жильё там, где захочется — отписывайте в комментариях. Для Вас будет интересное и гарантированное предложение совсем скоро.

При наличии любых вопросов — пожалуйста пишите, ориентируемся теперь в этом достаточно хорошо, обсудим, подскажем.

Пожалуйста посмотрите остальные фотографии с комментариями, сделанные на одном из объектов. В том числе с прайсами от застройщика.

Путешествие по коридорам к апартаментам. Обратите внимание, качество подхода начинается с выдачи каски на объекте.

Один из прайсов. Внизу подчеркнута сумма, возвращаемая за 3 года от аренды недвижимости. Размер ежемесячных взносов можно демократично обсуждать, причём, существенно.

Прокладка коммуникаций. Строительство идёт полным ходом, плитку выкладывают в ванной комнате.

Ванная комната отделывается уже плиткой. Посмотрели как кладут плитку в других апартаментах на полу — очень достойно. Ровно, без пустот.

Ещё инженерные коммуникации и профиль под гипсокартон похоже. По крайней мере потолки из «гипсухи» — по своему опыту, практичное зарекомендовавшее себя решение.

Вид из квартиры на море. По уверению застройщика более там высоток не будет, т.е. кусочек счастья останется. Остаётся поверить на слово, но при покупке лучше проверить.

Ещё один прайс. Смотрели ведь несколько квартир с разными ценовыми категориями. Третий прайс уже что-то не найду, но по возможности выложу.

Рассказывают и показывают качество строения. Грамотно, доходчиво. Внизу куда показывают, строят бассейн внутри двора.

Также вид на Сиамский Залив, уже из другого окна во весь рост.

Это уже построенные кондо. Очень впечатляет уютом и инфраструктурой.

Первые этажи почему-то особенно ценятся. Может быть потому, что можно с балкона в бассейн? Круто 🙂

Всё сделано в едином стиле. Тишина во дворе, слышно только воду где-то журчащую в фонтане или ручьях.

1-bedroom. 1-комнатная квартира. Вид на спальню. Фотографируем из комнаты-студии (где кухня и ещё один диванчик). Метраж апартаментов около 40м2.

Совмещенный санузел. Качественная сантехника.

Вот и студия. Это мы вошли в апартаменты. Слева-сзади кухня, справа вход в спальную и санузел. Телевизор транслирует промо-ролик. Мебель, как уже выше писал, входит, за исключением каких-то незначительных деталей интерьера типа вазочек и т.п.

Развернулись на 180 градусов и увидели ту самую кухню и вход.

Не забудьте высказаться в комментариях ниже! 🙂